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網(wǎng)友說(shuō)他剛從日本回來(lái)，想不通日本為什么城市中到處都是“一戶建”。尤其是東京，寸土寸金的地方怎么做到合理安排的。為什么？

4、當(dāng)時(shí)這些日本開(kāi)發(fā)商卻很推崇中國(guó)的城建規(guī)劃，尤其是舊城改造，認(rèn)為遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日本。比如當(dāng)年北京的金融街和崇外建外阜外等地，短短三年時(shí)間就幾乎是完全拆平，高樓大廈拔地而起，這種規(guī)模和效率在日本是絕對(duì)不可能的，東京哪怕是1964年奧運(yùn)會(huì)之前的改造力度也差遠(yuǎn)了。

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當(dāng)然，那會(huì)兒的日本房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)腰斬，但東京的房?jī)r(jià)“相對(duì)來(lái)說(shuō)”還是非常貴的。北京平均房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)不到3000塊錢(qián)，而東京呢，新建公寓仍然動(dòng)輒6/70萬(wàn)日元一平米。而且當(dāng)時(shí)的日元非常值錢(qián)，人民幣卻貶值嚴(yán)重，所以匯率達(dá)到10，折合房?jī)r(jià)就是6/7萬(wàn)一平。這是30年前啊，恐怖不？

而房?jī)r(jià)越漲，一戶建的業(yè)主們就越奇貨可居，征地+開(kāi)發(fā)成本就越高，供應(yīng)量就越少，從而造成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致東京房?jī)r(jià)才上了天。之后的事情就是1995年的現(xiàn)狀了，房?jī)r(jià)崩盤(pán)好幾年了也沒(méi)回暖。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。

當(dāng)時(shí)他們統(tǒng)一驚訝的是北京郊區(qū)的拆遷，尤其是望京等地，驚的幾撥日本人都跟機(jī)器貓似的“呆若木貓”。在日本這是完全不可能的，“農(nóng)協(xié)”就能把開(kāi)發(fā)商給折騰死。

就因?yàn)楸Ａ袅舜罅康囊粦艚ǎ詫?dǎo)致東京等城市的土地利用率相當(dāng)?shù)?。而商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，土地低效的后果就是住房供應(yīng)量嚴(yán)重不足，所以才在1985年之后產(chǎn)生了巨大的泡沫。

5、所以這就是圍城吧，當(dāng)年的我們互相羨慕，都有點(diǎn)兒尷尬。我甭說(shuō)當(dāng)年了，甚至是今天也認(rèn)為應(yīng)該保留老城區(qū)。而日本開(kāi)發(fā)商呢，他們則認(rèn)為是拆了好，城市土地就應(yīng)該以發(fā)揮價(jià)值優(yōu)先，這才能快速發(fā)展。

注：現(xiàn)在是日元匯率跟當(dāng)年相比腰斬了，20:1。所以東京房?jī)r(jià)雖然這幾年漲回最高點(diǎn)，但公寓單價(jià)折合人民幣也不過(guò)就是7萬(wàn)多一平。

1、呵呵，因?yàn)檫@就是“圍城”唄，人類(lèi)社會(huì)無(wú)處不在的現(xiàn)象。您覺(jué)得日本的城市規(guī)劃似乎更合理，但在日本人眼中，中國(guó)的城市規(guī)劃才更合理呢，永遠(yuǎn)是別人碗里的飯更香。

都知道日本“成田機(jī)場(chǎng)拆遷事件”吧？超大型的國(guó)際機(jī)場(chǎng)，竟然被幾個(gè)釘子戶所阻攔，至今也未按設(shè)計(jì)完成。甚至因?yàn)榕艿篱L(zhǎng)度不夠而差點(diǎn)兒撞機(jī)，幾撥負(fù)責(zé)談判的公務(wù)員被折騰的七葷八素，甚至是被逼自殺。

6、之后這么多年我又接觸了很多的圍城觀點(diǎn)，都是中國(guó)人羨慕日本的保留一戶建，日本人推崇中國(guó)的大規(guī)模改造。尤其是2008年北京奧運(yùn)會(huì)之后，我們接待了好幾撥來(lái)考察中國(guó)的日本開(kāi)發(fā)商。因?yàn)樗麄円脖幻绹?guó)次貸危機(jī)沖擊了，只能到當(dāng)年唯一經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)的中國(guó)來(lái)找機(jī)會(huì)。

但問(wèn)題來(lái)了，幾戶農(nóng)民真的有這么大的能力嗎？圖什么？其實(shí)背后就有農(nóng)協(xié)的影子，沒(méi)有領(lǐng)導(dǎo)者的推動(dòng)，一盤(pán)散沙的農(nóng)民是干不成大事兒的。他們是棋子，背后則是大佬們的博弈。

3、但是，就在我跟日本房地產(chǎn)同行表達(dá)了欽佩之后，人家卻不以為然。反而用過(guò)來(lái)人的態(tài)度勸我們反思，說(shuō)千萬(wàn)不要學(xué)習(xí)日本，這是失敗的城建規(guī)劃+保護(hù)法。

而在中國(guó)，在首都，這么一個(gè)超大型的村子在幾天內(nèi)就全部達(dá)成協(xié)議，之后嘁哩喀嚓的就給拆了？在沒(méi)看到之前的他們是根本不敢想象的。

而且在他們看來(lái)，日本這種保護(hù)一戶建的政策，其實(shí)就是財(cái)閥們搞出來(lái)的陰謀。法律保護(hù)越嚴(yán)，雖然利好一戶建的業(yè)主，但同時(shí)也只利好大型開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橹挥兴麄儾庞心芰θフ魇蘸烷_(kāi)發(fā)，這錢(qián)都讓財(cái)閥給賺了。

7、總之吧，我也認(rèn)為日本保留一戶建的政策很好，所以咱們也在改進(jìn)，不僅保留了老胡同，農(nóng)科院在海淀三環(huán)內(nèi)還保留了100多畝的麥田呢。但是，日本其實(shí)也有不少人認(rèn)為中國(guó)的城市規(guī)劃好，規(guī)模大+效率高=發(fā)展快。這就是圍城，永遠(yuǎn)互相羨慕嫉妒恨，這世界就是沒(méi)完沒(méi)了的一個(gè)個(gè)循環(huán)。

而不利好誰(shuí)呢？首先是日本政府唄，錯(cuò)失了城市發(fā)展的機(jī)會(huì)，也間接的制造了樓市泡沫，造成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。其次是不利好他們這種中小型的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)楦揪蜎](méi)實(shí)力去參與拆遷蓋高樓。當(dāng)然最不利好的就是沒(méi)有房子的家庭了，一戶建保護(hù)的越好，他們就越買(mǎi)不起房，而且是永遠(yuǎn)都買(mǎi)不起。

2、30年前的1995年我第一次去日本，也對(duì)他們城市中大量保留一戶建的現(xiàn)象很羨慕。而當(dāng)時(shí)的北京正在大拆大建，眾多四合院被拆遷，那日本是怎么做到的呢？城建規(guī)劃是不是太合理了？

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。