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半壁店就在西四環(huán)邊上，環(huán)線位置較好，就是田村這邊，交通方便，就是城市界面比較差，原來(lái)這里有很多城中村，比較亂。寶山地塊其實(shí)周邊也一般，但交通方便，配套主要依賴于石景山了。

6月5日，海淀四季青鎮(zhèn)的寶山村棚改0016和0017兩個(gè)地塊迎來(lái)土拍。在西四環(huán)和五環(huán)之間，阜石路的北側(cè)，附近有地鐵6號(hào)線的廖公莊站。相比前不久西四環(huán)外的海淀半壁店地塊開(kāi)拍沒(méi)有那么激烈，最終溢價(jià)率不高，成交樓面價(jià)在5.7萬(wàn)/平左右。

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但是2025年供地邏輯發(fā)生了改變，新房市場(chǎng)也將迎來(lái)新的大洗牌。過(guò)去幾年想在海淀買新房，就得在五環(huán)外，四環(huán)很少有新房。懂點(diǎn)的還知道其實(shí)海淀北五環(huán)是最好的地方了，不太懂的就會(huì)說(shuō)都五環(huán)了誰(shuí)去買？殊不知，買房的邏輯不完全是環(huán)線。

這是翠湖板塊的問(wèn)題，短期內(nèi)難有大的發(fā)展，長(zhǎng)期還可以。其實(shí)不止是這個(gè)項(xiàng)目在降價(jià)，中海在石景山、豐臺(tái)等地的其他項(xiàng)目也降價(jià)了?，F(xiàn)在很多后期拿地的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品好，價(jià)格還低，讓之前的開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力被甩在后邊，降價(jià)可能還能收回點(diǎn)成本，不降價(jià)還等什么呢？當(dāng)然這不只是中海的問(wèn)題，普遍存在的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商瘋狂內(nèi)卷，買房人也是精挑細(xì)選。降價(jià)后的房子值得買嗎？我不能一概而論，只能說(shuō)一定要謹(jǐn)慎，因人而異吧。

海淀這一系列地塊的面世，也標(biāo)志著海淀區(qū)的供地策略正在向西部?jī)A斜，這一趨勢(shì)已經(jīng)變得愈發(fā)明顯。從價(jià)格上來(lái)看，預(yù)計(jì)寶山地塊、半壁店地塊以及西郊機(jī)場(chǎng)地塊都會(huì)在10萬(wàn)+以上，三個(gè)地塊價(jià)格逐次增加。

半壁店地塊的容積率只有1.3到1.6，大概率是低密豪宅項(xiàng)目。而寶山地塊容積率則為2.1，預(yù)計(jì)將是洋房項(xiàng)目。但話說(shuō)回來(lái)，哪個(gè)板塊都不是咱們普通老百姓能夠得著的，畢竟位置在那擺著呢。

事實(shí)上，今年海淀五環(huán)的房子還是很搶手的。不過(guò)今年大家的目光很快又將轉(zhuǎn)移到西四環(huán)了，因?yàn)槲魉沫h(huán)終于有新房供應(yīng)了。雖然位置距離城區(qū)更近，但真的比北五環(huán)更強(qiáng)嗎？

肯定不是名字的問(wèn)題，翠湖板塊客觀來(lái)說(shuō)，這里生態(tài)環(huán)境好，產(chǎn)品也不錯(cuò)，有華為北研所、中關(guān)村環(huán)保科技園等產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)能級(jí)低于永豐板塊，對(duì)高凈值人群吸引力稍弱，購(gòu)房需求相對(duì)較少。而且位置偏遠(yuǎn)，價(jià)格還貴。

那么2025年海淀新房市場(chǎng)將會(huì)形成激烈競(jìng)爭(zhēng)，買北五環(huán)還是買西四環(huán)相信大家都有不同的邏輯。北五環(huán)外和西四環(huán)外，雖然都在海淀，但背后的購(gòu)房邏輯和人群畫像卻大不相同，如果你也在乎的是新房品質(zhì)，那么都可以考慮。兩邊在乎的不太一樣。

海淀買房其實(shí)挺難的，要么特別貴，要么房子特別差。沒(méi)有個(gè)700多萬(wàn)預(yù)算幾乎甭想買到最新的新房，而且距離市中心都比較遠(yuǎn)了。

北五環(huán)講究的是產(chǎn)業(yè)邏輯，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)集群，這才是高房?jī)r(jià)的根本支撐。相比之下，海淀西邊除了香山別墅區(qū)，像寶山地塊或半壁店地塊城市界面都一般，也沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)支撐。

除了寶山地塊、半壁店地塊，還有西郊機(jī)場(chǎng)周邊及沿線（西山片區(qū)）的城中村改造地塊，這里圈層要好很多，離著香山別墅區(qū)很近。

現(xiàn)在的壓力給到了海淀翠湖板塊，這個(gè)項(xiàng)目去年開(kāi)盤就一般，今年這么大的競(jìng)爭(zhēng)下，就更加著急了。海淀翠湖板塊的中海西山觀復(fù)，現(xiàn)在降價(jià)最低賣6.5萬(wàn)，要知道當(dāng)時(shí)指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)，開(kāi)盤均價(jià)7.2萬(wàn)。同時(shí)，項(xiàng)目還改名叫“翠湖玖章”，不好賣就開(kāi)始琢磨之前的案名有問(wèn)題了。那改名后就能改命嗎？

如今，6.5萬(wàn)元的單價(jià)，創(chuàng)造了2020年后海淀新房的新低，跟樓面價(jià)幾乎接近，絕對(duì)算上虧本了。